Die Ermittlung des Verkehrswerts hat zum Ziel den „wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Verkaufsfall“ zu ermitteln. Die Vorgehensweise ist hauptsächlich im BauGB (Baugesetzbuch) und in der WertV (Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken – Wertermittlungsverordnung) beschrieben.

  • Hierin sind 3 Verfahren als zulässig genannt (§7 WertV). Diese sind:
  • das Vergleichswertverfahren
  • das Ertragswertverfahren
  • das Sachwertverfahren

Durch diese Verfahren soll der Verkehrswert ermittelt werden, welcher per Gesetz (§ 194 BauGB) wie folgt definiert ist:

  • § 194 BauGB
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Zum besseren Verständnis werden in der folgenden Aufstellung die einzelnen Bestandteile der Legaldefinition gesondert betrachtet und erklärt:
  • Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt.
(Der Sachverständige muss einen „Genauen“ Preis ermitteln, die Angabe einer Preisspanne oder eines „Preiskorridors“ ist nicht zulässig).
  • Der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht.
(Der Verkehrswert bezieht sich immer auf einen bestimmten Stichtag, der im Gutachten angegeben werden muss (Wertermittlungsstichtag).
  • Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr.
(Es handelt sich also um einen Wettbewerbspreis auf einem freien Markt).
  • Nach den rechtlichen Gegebenheiten.
(dabei sind alle a) privat-rechtlichen Gegebenheiten z.B. Miet- und Pachtverträge, Wohnrecht, Dienstbarkeiten, und b) öffentlich-rechtlichen Gegebenheiten z.B.: Art und Maß der baulichen Nutzung, Baulasten, Bauordnung, Denkmalschutz, usw. auf ihre Wertbeeinflussung zu untersuchen).
  • Und nach den tatsächlichen Eigenschaften.
(z.B. Grundstücksgröße und -geometrie, Baugrund, Altlasten)
  • Nach der sonstigen Beschaffenheit.
(Bau- und Unterhaltungszustand der baulichen Anlagen, Grundriss, Nutzungsart und Nutzungsmöglichkeit)
  • Nach der Lage des Grundstücks.
(z.B.: Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Standortimage, Lärmbelästigung etc.)
  • Oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung.
(dabei kann es sich z.B um Grundstückszubehör handeln)
  • Ohne Rücksicht auf ungewöhnliche.
(Sachliche Präferenzen sind auszuschalten. Damit ist das Außergewöhnliche Interesse eines Vertragspartners gemeint z.B. beim Notverkauf in finanzieller Notlage).
  • Oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
(Persönliche Präferenzen sind auszuschalten. Damit sind besondere Bindungen der Vertragspartner gemeint. Dies können verwandtschaftliche (z.B. Kauf von Eltern) oder wirtschaftliche Verhältnisse (z.B. Kauf des Nachbargrundstücks zur Grundstückserweiterung) sein).